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Abgeschlossenheit:

Als „abgeschlossene Wohnung“ gelten solche Wohnungen die baulich vollkommen von fremden Wohnungen oder Räumen durch Decken und Wände abgeschlossen sind, die den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörden an Wohnungstrennwänden und Wohnungstrenndecken entsprechen und einen eigenen abschließbaren Zugang entweder unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder von einem Vorraum haben. Allerdings können auch zusätzliche Räume, wie z. B. Kellerräume oder Räume auf Dachböden, außerhalb des Wohnungsabschlusses dazu gehören. Diese zusätzlichen Räume müssen abschließbar sein.

Aufteilungsplan:

Der Aufteilungsplan soll sicherstellen, dass das Sondereigentum auf die dafür vorgesehenen Räume beschränkt bleibt. Um die klare Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum vorzunehmen, reicht ein Grundrissplan nicht aus. Der Aufteilungsplan muss alle Gebäudeteile des Grundstückes erfassen und neben Grundrissen auch Schnitte und Ansichten des Gebäudes inkl. des Dachgeschosses.

Teilungserklärung:

Der Eigentümer eines Grundstückes oder Gebäudes gibt gegenüber dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form die Erklärung ab, dass er das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentum aufteilt, und dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden ist.

Gemeinschaftseigentum:

Zum Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums zählen zunächst nach § 1 Abs. 5 WEG wie folgt:

• das Grundstück


• die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Ferner zählen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zum Gemeinschaftseigentum

• Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind und


• Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Miteigentumsanteile:

Nach § 1 Abs. 2 und 3 WEG ist das Wohnungs- oder Teileigentum mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum untrennbar verbunden.

Die Miteigentumsanteile sind frei wählbar, es gibt also keine gesetzliche Bestimmung zur Regelung der Miteigentumsanteile im Verhältnis zum Wert des Sondereigentums.

Grundsätzlich ist es dem Eigentümer überlassen, in welchem Verhältnis er die Miteigentumsanteile, üblicherweise ausgedrückt in 100-stel, 1000-stel oder auch 10000-stel Anteilen, dem jeweiligen Sondereigentum zuordnet.

Üblicherweise erfolgt die Berechnung und Festlegung der Miteigentumsanteile nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzfläche und damit grundsätzlich auch in einer gewissen Abhängigkeit vom Wert des Sondereigentums.

Sondereigentum:

Zum Sondereigentum zählt nicht nur die nach § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räume, die Wohnung und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, sondern auch Bestandteile des Gebäudes die

• verändert,


• beseitigt oder


• eingefügt

werden können, ohne das dadurch das gemeinschaftliche Eigentum sowie auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird.

Sondernutzungsrecht:

Das Sondernutzungsrecht stellt ein ausschließliches Nutzungs- und Gebrauchsrecht an gemeinschaftlichen Flächen, Räumen etc. dar, dass einem einzelnen Wohnungseigentümer eingeräumt wird. Hier handelt es sich um eine nach §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG getroffene Vereinbarung. Durch das Sondernutzungsrecht werden die restlichen Wohnungseigentümer von der Nutzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Sache ausgeschlossen.

Teileigentum:

Von Teileigentum spricht man, wenn Räume und Gebäudeteile nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, sondern zu gewerblichen Zwecken, wie z.B. Läden, Werkstätten, Büroräume oder Lagerräume.

Im WEG wird immer vom Wohnungseigentum und Wohnungseigentümer gesprochen. Dies geschieht aus Gründen der Vereinfachung. Das Teileigentum und der Teileigentümer werden gemäß § 1 Abs. 6 WEG nicht von den Vorschriften über das Wohnungseigentum ausgenommen.

Was Sie schon immer interessiert hat:

Veräußerungszustimmung durch den Verwalter

In der Eigentümergemeinschaft herrscht immer noch weit verbreitet der Glaube, dass die Verwalterzustimmung bei Veräußerung von Sondereigentum ein gewisses Machtinstrument zur Sicherheit der Eigentümergemeinschaft sei. Dies ist nicht so. Die Verweigerung der Zustimmung bei Veräußerung durch den Verwalter ist sehr eng gefasst. Der Verwalter hat nur zu prüfen, ob in der Person des Erwerbers wichtige Gründe liegen, die eine Versagung der Veräußerungszustimmung rechtfertigen.

Auch hat der Verwalter nicht die Verpflichtung, die Kaufverträge auf juristische Richtigkeit zu prüfen.

Verwalterfirma ist eine GbR

Der V. Senat des BGH hat in dieser Frage entschieden, dass eine GbR nicht Verwalterin nach WEG sein kann. Denn es ist für außenstehende dritte Personen nicht ohne weiteres ersichtlich, wer Gesellschafter der GbR ist. Die Eigentümergemeinschaft kann ohne weiteres Einblick in den Gesellschaftervertrag nehmen. Dies gilt aber nicht für öffentliche Dritte, da z.B. ein Handelsregister fehlt.

Dies hat zur Konsequenz, dass durch die Organstellung des Verwalters (Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft) zur Sicherheit im Rechtsverkehr außenstehende Dritte sicher sein müssen, dass abgegebene Willenserklärungen auch sicher zugehen.

Aus diesem Grund hat der BGH entschieden, dass die Wahl einer GbR zur Verwalterin nichtig ist.

Begriffe aus dem Bereich der Vermietung:

Betriebskosten (umlagefähig):

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Einheit, Gebäudes oder Grundstückes entstehen.

So sind diese im folgenden genannten Betriebskosten umlagefähig:

1.Grundsteuer

2.Kosten der Wasserversorgung

3.Kosten der Entwässerung

4.Kosten der zentralen Heizungsanlage/Fernwärme

5.Kosten der zentralen Warmwasserversorgung

6.Kosten verbundener Heizungs- u. Warmwasseranlagen

7.Kosten des Betriebs eines Aufzuges

8.Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr

9.Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

10.Kosten der Gartenpflege

11.Kosten der Beleuchtung bzw. des Hausstromes

12.Kosten der Schornsteinreinigung/Kaminkehrer

13.Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

Haftpflichtversicherung

Feuer-, Sturm- und Wasserversicherung

Glasversicherung (im Bedarfsfalle)

Öltankversicherung (im Bedarfsfalle)

14.Kosten für Hausmeister

15.Kosten für den Betrieb einer Gemeinschaftsantenne, Kabelgebühren

16.Die Kosten des Betriebs einer Waschküche (sofern nicht gesondert umgelegt)

17.Sonstige Betriebskosten nur von technischen Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage

Bei technischen Anlagen gehören in diese Bezeichnung folgende umlagefähige Betriebskosten:

Wartungskosten, Strom- oder Bedienkosten, Kosten der Pflege und Reinigung und die Einstellung eines Fachmannes.

Betriebskosten (nicht umlagefähig):

Nicht umlagefähige Betriebskosten dürfen keinesfalls in einer Abrechnung gegenüber dem Mieter auftauchen! Zu diesen Kosten zählen folgende Positionen:

1.Kontoführungsgebühren (weder des Mietkontos noch des WEG-Kontos)

2.Portokosten der Abrechnung

3.Instandhaltungsrücklagen

4.Reparaturen und Anschaffungen

5.Verwaltungskosten

Mietpreisüberhöhung:

Sollte sich ein Vermieter zu einer Mietpreisüberhöhung verleiten lassen, so bewegt er sich im Bereich einer Ordnungswidrigkeit.

Wenn die vom Vermieter verlangte Miete 20% über der Miete vergleichbaren Wohnraumes liegt, kann er mit einer Geldbuße bis zu EUR 50.000,00 bestraft werden.

Die Wuchergrenze liegt bei 50% über der Miete vergleichbaren Wohnraumes (Wuchergrenze im Sinne des § 5 WiStG).